부동산가치의 발생요인을 설명, 일반재화의 가치발생요인과의 차이점

목차구성

Ⅰ.서

Ⅱ. 부동산 가치발생요인

1. 효용

2. 상대적 희소성

3. 유효수요

Ⅲ. 일반재화와의 차이점

1. 일반재화와의 효용과의 차이점

2. 일반재화와의 희소성과의 차이점

3. 일반재화의 수요와의 차이점

Ⅳ. 결

[예시답안]

Ⅰ.서

부동산의 가격은 시장에서의 수요와 공급에 의해 결정된다. 수요을 결정하는 효용과 유효수요, 그리고 공급을 결정하는 상대적희소성 3자의 상호작용에 의하여 발생하며 이 3요소를 부동산의 가치발생요인이라 한다. 부동산의 고유한 특성으로 가치발생요인을 일으키며, 이러한 요인은 일반재화와의 차이점이 있는 바, 이하 질문에 답한다.

Ⅱ. 부동산 가치발생요인

1. 효용

효용이란 인간의 욕구를 만족시킬 수 있는 재화의 능력으로서 이는 부동산의 인문학적 특성이며 수요측면에 영향을 미치는 가치발생요인이다. 부동산의 효용은 용도의 차이에 따라 주거지는 쾌적성과 편리성, 공업지와 농업지는 비용절감과 입지선정에서 오는 생산성, 상업지는 수익성 등으로 표현된다.

2. 상대적 희소성

상대적 희소성이란 인간의 욕구에 비해 그 수가 부족한 상태를  말하며, 상대적 의미에 대해서는 부동산의 물리적 측면이 아닌 용도적 측면에서 양에 대한 상대적 희소성으로 보는 견해와 수요에 비해 공급이 상대적으로 한정되기 때문에 상대적 희소성이라는 견해가 있다.

3. 유효수요

부동산에 대한 실질적인 구매능력을 의미하는 것으로 구매할 의사와 지불능력을 갖춘 수요로서 수요측면에 작용한다. 구매능력은 경제적인 개념으로 부동산을 구입할 수 있는 지불능력인데, 지역과 시기에 따라 변화하며 부동산의 가격수준이 높고 낮음에 따라 영향을 받는다. 따라서 부동산에 있어 구매력의 분석 또는 그 변동에 관한 관찰이 중요시되며, 그러한 노력은 주어진 가격수준을 전제로 하여야 한다.

Ⅲ. 일반재화와의 차이점

1. 부동산재화와의 효용과의 차이점

① 부동산의 용도의 다양성 및 영속성으로 인해 효용은 다용도적 효용. 영속적 효용인 반면, 일반재화 특히 동산은 단일적 효용.소멸성적 효용이다. ② 부동산의 수요는 취득해서 보유하는 행위라 할 수 있는 반면, 일반재화의 수요는 취득해서 소비하는 행위라 할 수 있다.

2. 일반재화와의 희소성과의 차이점

부동산은 그 공급에 있어 지역 간, 용도 간의 문제에 따른 상대적 희소성이 문제되나 일반재화는 이동이 가능하므로 필요시 물리적 대체가 가능한 바 그 절대량 부족에 따른 공급문제인 절대적 희소성이 중심을 이룬다.

3.  일반재화의 수요와의 차이점

일반재화와는 달리 부동산에서 유효수요을 가치발생요인으로 취급하는 이유는 부동산은 고가의 재화에 해당하므로 효용과 희소성이 있다고 하더라도 소비자가 지불능력을 갖추지 않지 않다면 시장에서 수요행위가 이루어지지 않기 때문이다.

Ⅳ. 결

부동산 가격도 일반재화의 가격과 마찬가지로 기본적으로는 수요.공급 측면에서 결정된다. 그러나 그 구성항목인 효용.상대적희소성,유효수요가 일반재화와의 가치발생요인과는 다르게 작용하는바, 부동산 가격 결정시 감정평가라는 별도의 작업이 요청된다. 또한, 상기 부동산 가격발생요소는 독자적으로 작용하는 것이 아니라 3요소가 복합적으로 관련하여 부동산가격을 발생시킨다는 점에 유의해야 한다.