즐겨보는 오성범 평가사님이 적은 글 공유해본다. "OO의 감정평가를 논하시오"를 왜 물어보는지에 대한 수험생이 보냈던 이메일에 대한 답장인데 감정평가사에 대한 역할을 알 수 있을 뿐만 아니라 전체적으로 수험방향이나 커리어 방향을 생각해볼 좋은 내용이다. 단지 주어진 데이터로 평가서만 작성하는 것이 아니라 가치평가에 대한 전문적인 소양을 쌓는 감정평가사가 될 날을 기다리며 글을 마무리해본다.
감정평가사는 부동산 전문가는 못되더라도 가치평가 전문가여야 한다고 생각합니다. 법적으로 감정평가의 대상이 부동산에 국한되지 않기 때문이기도 하고, 경제적으로 자산(asset)의 경계가 점차 확대되고 있기 때문이기도 합니다.
하나의 재화가 자산이 되기 위한 필요조건은 수요와 공급(D&S)이지만, 충분조건은 가격과 거래(P&Q)입니다. 어떤 재화이든 상호 신뢰할만한 가격으로 거래가 이루어지는 시장이 형성되어야 자산이 될 수 있습니다. 가격은 공급자의 공급비용과 수요자의 효용이 일치하는 지점에서 자연스럽게 발생하기 때문에, 시장이 형성되지 않는다는 것은 거래가 이루어지지 않는다는 것이고, 거래가 이루어지지 않는다는 것은 아직 양자가 일치하지 못했다는 것을 의미합니다.
수요자의 효용 대비 공급비용이 과다해서 발생하는 불일치는 당장 해결할 수 없지만, 효용이나 비용이 제대로 측정되지 못해서 발생하는 불일치는 해결할 수 있습니다. 그리고 이 불일치를 연결할 수 있는 것은 사는 사람, 파는 사람 모두가 인정할 수 있는 가격(value)입니다. 아직 부끄럽지만 그 가격을 제시하고 설득하는 것이 감정평가사의 역할이라고 생각합니다.
따라서 이미 자산적 가치를 인정받고 시장이 형성되어 시장 참여자들이 자유롭게 거래를 하고 있다면 감정평가사의 소명은 일단락되었다고 생각합니다.
새로이 감정평가사들이 투입되어야 할 현장은 따로 있습니다. 깡통전세가 빈번한 연립다세대, 분양소송이 벌어지는 분양형호텔, 최고가를 경신하고 있는 하이엔드오피스텔, 거래도 리모델링도 불투명한 구분점포, 활성화되고 있지 못한 아파트 리모델링과 후분양 택지, 한국기업의 해외진출과 연관된 토지사용권, 깜깜이 거래가 이루어지는 SNS 채널과 도메인 같은 지식재산 등입니다.
이런 현장에서 활동하기 위해서는 정형화된 감정평가방법만으로는 부족합니다. 3방식의 유연한 운용능력과 통계적, 이론적 평가방법까지 가지고 뛰어야 합니다. 감정평가사는 부동산 전문가이기 전에 가치평가 전문가여야 하기 때문입니다.
그것이 우리 감정평가사 이론시험에서 "○○○의 감정평가방법을 논하시오."라고 묻는 이유입니다.
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